Wertermittlung von Immobilien Flächenmanagement Instandhaltungsstau Nutzungsarten von Räumen Kennzahlen im Gebäudemanagement

Wertermittlung von Immobilien   Für die Gebäude ist nach Ermittlung von Instandhaltungsrückständen aus technischer Sicht durch die Gutachter in Verbindung mit der Kämmerei die finanzielle Lage zur Bildung von Rückstellungen bzw. Minderung der Gebäudewerte zu beurteilen. In der Wertermittlungsverordnung (WertV) sind neben den Hinweisen zur Beachtung des Zustands und der Entwicklung von Grund und Boden und der allgemeinen Wertverhältnisse die zur Wertermittlung anzuwendenden Verfahren gesetzlich geregelt. Wertermittlungsverfahren Insbesondere sind dies folgende Verfahren: Vergleichswertverfahren (§ 13 WertV) zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks oder auch einer Eigentumswohnung unter Heranziehung bereits gezahlter Kaufpreise für Grundstücke oder Eigentumswohnungen, soweit diese mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmen oder vergleichbar sind. Ertragswertverfahren (§ 15 WertV) zur Ermittlung des Verkehrswerts von auf einem Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens erfolgt überwiegend zur Bewertung von Grundstücken, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht, wie z. B. bei Mehrfamilien-Wohnhäusern, gewerblich genutzten Grundstücken sowie Geschäftsgrundstücken. Sachwertverfahren (§ 21 WertV) zur Ermittlung des Verkehrswerts von auf einem Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen, wie Gebäuden, Außenanlagen und besonderen Einrichtungen. Das Sachwertverfahren findet überwiegend Anwendung zur Wertermittlung von privatnützigen Gebäuden, wie z.B. Ein- und Zweifamilienhäusern. Aufgabenstellung zur Wertermittlung Die Gebäudedaten werden als Grund- und Substanzdaten erfasst. Die Abgabe der erfassten Daten kann in Papierform oder auf für den Auftraggeber bearbeitungsfähiger und kompatibler spezieller Software (Excel-Basis) in Dateiform erfolgen. Ausgehend von einer heterogenen Struktur und unterschiedlicher Nutzungsarten der zu erfassenden Gebäude, sollte eine systematisierte Analyse des Bestandes vorgenommen werden. Für alle zu erfassenden Gebäude, Liegenschaften etc. sollte eine einheitliche Bewertung vorgenommen werden, die, erweitert um eine Kostenrahmenschätzung, den Gesamtinvestitionsbedarf für Instandhaltungsmaßnahmen darstellt. Für die zu erfassenden Gebäude werden die wesentlichen Bauteile sowie Materialien des allgemeinen und technischen Ausbaus nach systematisierter Bearbeitungsmethode durch Begehung und Einarbeitung der Daten in eine Software in ihrem Allgemeinzustand und Schädigungsgrad bewertet. Für die zu erfassenden Gebäude werden die wesentlichen Bauteile sowie Materialien des allgemeinen und technischen Ausbaus nach systematisierter Bearbeitungsmethode durch Begehung und Einarbeitung der Daten in eine Software in ihrem Allgemeinzustand und Schädigungsgrad bewertet. In gleicher Weise können Angaben zum Zustand des baulichen Brandschutzes, der Außenanlagen und zur Schadstoffbelastung dokumentiert werden. Für jedes erfasste Gebäude wird ein strukturierter Ergebnisbericht erarbeitet, der die wesentlichen Sanierungserfordernisse zusammenfasst und durch die Zuordnung von Kostenrichtwerten eine grobe Einschätzung des Instandhaltungsaufwands ermöglicht. Zur Beibehaltung einer Gleichwertigkeit aller erfassten Daten, sollte ausschließlich der monetäre Aufwand geschätzt werden, der für reine Instandhaltungsmaßnahmen – bei ansonsten gleich bleibender Bauausführung, d.h. ohne konstruktive Verbesserungen benötigt wird. Nach Bildung einer Prioritätenliste für Instandhaltungsmaßnahmen, können die Kostenrichtwerte im Rahmen einer nachgeschalteten Umsetzungsstrategie weiter – unter Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen – detailliert werden.     Zurück

Flächenmanagement   Die Aufgaben des Flächenmanagement sind schnell und einfach darzustellen. Das Flächenmanagement soll Flächen bereitstellen, die dem Anforderungsprofil des Mieters / Nutzers bestmöglichst entsprechen zu geringstmöglichen Kosten zur Erzielung höchstmöglicher Erträge Dabei sind die Ziele der Nutzer / Mieter und der Vermieter zu unterscheiden. So unterschiedlich sie auch auf den ersten Blick erscheinen mögen, so deckungsgleich sind sie bei einer intensiveren Betrachtung. Ziele des Flächenmanagement aus Sicht des Mieters / Nutzers: ¨  Erhöhung der Produktivität auf gleichbleibender Fläche ¨  Verringerung der Fläche bei gleichbleibender Produktivität ¨  Kombination aus beidem Ziele des Flächenmanagement aus Sicht des Vermieters: ¨ Hoher Vermietungsgrad ¨ Verbesserung der Flächensituation ¨ Nachhaltigkeit der Mieterlöse Bedeutung des Flächenmanagement Flächenmanagement ist der wesentliche Erfolgsfaktor für das Immobilienmanagement. Die Fläche kann als Bezugsgröße für den Vergleich und die Bewertung herangezogen werden. Damit ist sie auch das entscheidende Element der Kostenbewertung. Grundlagen zur Umsetzung des Flächenmanagement müssen mit erster Priorität geschaffen werden (Datenerhebung, Systeme). Die Fläche gilt als das Kosteneinsparelement. In der folgenden Grafik werden einige Einsparpotenziale die auf Flächendaten basieren skizzieren. Die Fläche stellt immer die entscheidende Messgröße dar. Zur Ermittlung der Flächendaten werden wir uns im folgenden Kapitel „Bestandserfassung“ befassen. Hier sei ausschließlich die Bedeutung der Fläche als Messgröße dargestellt. Eine immer wieder diskutierte Frage, ist die Frage nach der grafischen Darstellung der Flächen. „Brauchen wir die grafische Darstellung?“ Ein klares „Jein!“ ¨ Wir brauchen sie zur Übersichtlichkeit und aus Sicht des technischen Bauunterhaltes. ¨  Wir brauchen Sie nicht, aus strategischer, administrativer oder kaufmännischer Sicht. Lassen wir die grafische Erfassung im Moment außen vor. Wir werden uns bei der Bestandserfassung noch damit beschäftigen. Um ein klares Bild der Nutzung und Belegung von Gebäuden zu erhalten, ist eine detaillierte Flächenanalyse erforderlich. Das vorliegende Regelwerk der DIN 277 bietet eine solide und normierte Basis für solche Analysen. Ohne die einheitliche Struktur der DIN 277 sind Vergleiche zur Feststellung von Ressourcen nicht oder nur unzureichend möglich. Im Flächenmanagement werden Begrifflichkeiten aus der DIN 277 verwendet. Die Grafik zeigt die Zusammenhänge der Begriffe Brutto- Grundrissfläche (BGF) Brutto- Grundrissfläche eines Bauwerks ist die Summe der Grundfläche alles Grundrissebenen. Netto- Grundrissfläche (NGF) Netto- Grundrissfläche ist die nutzbare Grundfläche zwischen begrenzenden Bauteilen. Konstruktionsfläche (KF) Konstruktionsfläche ist die Grundfläche (Querschnitt) die begrenzenden Bauteile (z.B. Wände) sowie von Stützen, Pfeilern, Säulen, die sich innerhalb der Brutto-Grundfläche befinden Nutzfläche ( NF) Nutzfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundrissfläche, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Bauwerks dient Funktionsfläche (FF) Funktionsfläche ist die Netto-Grundrissfläche von Räumen für betriebstechnische Anlagen: a) Zentrale Abwasserversorgung b) Zentrale Wasserversorgung c) Zentrale Anlagen für Heizung und Brauchwassererwärmung d) Zentrale Anlagen für den Betrieb mit Gasen (außer für Heizzwecke) und Flüssigkeiten e) Zentrale Anlagen für elektrische Stromerzeugung f) Zentrale Anlagen für Lüftung, Klimatisierung und Kälteerzeugung h) Aufzugs- und Förderanlagen i) Sonstige zentrale betriebstechnische Anlagen Zu den Funktionsflächen gehören auch die Grundrissflächen von Hausanschlussräumen, von begehbaren Versorgungsschächten und Versorgungskanälen sowie von Installationsgeschossen. Verkehrsfläche (VF) Verkehrsfläche ist die Netto- Grundrissfläche, die der Verkehrserschließung oder der Verkehrssicherung des Bauwerks dient (z.B. die Fläche von Treppenräumen, Gängen, Fluren innen Rampen, Wartehallen, Fluchtbalkonen). Der Flächennachweis ist mit der Belegungsstruktur zu koppeln, um Korrelationsmöglichkeiten und Nutzer-/Nutzungszuordnungen sicherzustellen. Was wir auf jeden Fall benötigen ist fundiertes Datenmaterial über die vorhandenen Flächen. Zur Aufbereitung ist ein Flächenbaum nach DIN 277 hilfreich. Hier der Flächenbaum nach DIN 277 in seiner Grundstruktur: Sobald diese Baumstruktur mit Flächendaten und Prozent-Sätzen versehen wird, erkennt man einige Stärken oder Schwächen der Flächenstrukturen im Gebäude. Im folgenden Beispiel haben wir ein Verwaltungsgebäude einer Flächenanalyse anhand des Flächenbaumes unterzogen. Die Nutzfläche (NF) ist zum größten Teil die vermietbare Fläche. Eine Ausnahme sind Flächen für den Zivilschutz. Diese Flächen werden zwar der Nutzfläche zugerechnet, können aber nicht in die vermietbare Fläche eingerechnet werden. Ähnlich ist es bei den Verkehrsflächen. Notausgänge, Fluchtbalkone und Treppenhäuser die von mehreren Nutzern gemeinsam in Anspruch genommen werden, sind keine vermietbaren Flächen.     Zurück

Instandhaltungsstau   Instandhaltung meint die wiederkehrenden Instandsetzungsmaßnahmen, Wartung und Inspektion von Vermögensgegenständen des Anlagevermögens. Im Rahmen der Wertermittlung des Gebäudebestandes ist ein ggf. vorhandener Instandhaltungsrückstand festzustellen und zu berücksichtigen. Bei den Objekten sind Instandhaltungsrückstände durch die Gutachter feststellen zu lassen. Zur Feststellung von Instandhaltungsrückständen ist wie folgt zu verfahren: Durch den Gutachter sind die Gebäude in Augenschein zu nehmen, die vorgefundenen Ist-Zustände mit den Soll-Zuständen abzugleichen, wobei die Sollzustände durch den Zustand, der bei regelmäßiger Durchführung der Instandhaltung vorliegen würde, definiert werden, die Abweichungen des Ist-Zustandes, bezogen auf einzelne Gewerke bzw. Gebäudeteile wie z.B. Gebäudehülle, innere Erschließung, Nutzungsbereiche, technische Elemente, Außenanlagen zu dokumentieren, die Kosten für die Herstellung des Sollzustandes anhand der dokumentierten Abweichungen zu beziffern, die ermittelten Instandhaltungsrückstände den durch Indizierung errechneten Wiederbeschaffungszeitwerten gegenüberzustellen und auf Plausibilität zu prüfen und für die erforderlichen Maßnahmen ist die bestehende Beschlusslage darzustellen.     Zurück

Nutzungsarten von Räumen             Zurück

Kennzahlen im Gebäudemanagement   Kennzahlen dienen als Maßstab sowohl verwaltungsübergreifenden als auch verwaltungsinternen Vergleichen (Soll/Ist). Kennzahlen sollen schnell und prägnant über einen Aufgabenbereich (Produkt, Produktgruppe, Produktbereich) informieren, für den grundsätzlich zahlreiche bedeutsame Einzelinformationen vorliegen. Grundzahlen bezeichnen im Unterschied dazu quantitative Informationen, die nicht weiter aufzuschlüsseln sind und die in der Regel absolute Zahlen sind (z.B. m²-Zahlen). Grundzahlen werden zur Bildung von Kennzahlen benötigt. Kennzahlen werden in absolute und relative Kennzahlen unterschieden. Bei der Bildung von absoluten Kennzahlen wird auf das Aufeinanderbeziehen von zwei einzelnen Werten verzichtet, wodurch der Informationsgehalt der Kennzahl auf die Aussagekraft der einzelnen Zahl beschränkt wird. Ein Beispiel für eine absolute Kennzahl ist die Flächenangabe eines Grundstücks. Werden absolute Kennzahlen zueinander ins Verhältnis gesetzt, findet ein erster Vergleich von Daten statt. Dadurch wird die Aussagekraft der Kennzahl erhöht. Die so erhaltene relative Kennzahl gibt als Verhältnis- oder Beziehungszahl zum Beispiel Auskunft über den Energiebedarf je Nutzer. Beispiel Gebäudemanagement Zieldimension Absolute Kennzahl Relative Kennzahl Wirtschaftlichkeit Zahl der Nutzer HNF in m² Nutzungsintensität (m² HNF / Nutzer) Bei den Kennzahlenarten wird weiter unterschieden in objektive und subjektive Kennzahlen. So handelt es sich zum Beispiel bei Reaktionszeiten, Flächenzahlen, Energieverbräuche etc. um objektive Kennzahlen, während Bewertungen, die von Kunden abgegeben werden, subjektive Kennzahlen darstellen. Beispiel Gebäudemanagement Zieldimension Objektive Kennzahl Subjektive Kennzahl Auftragserfüllung Vermietete Gesamtfläche Qualität der Nutzungsflächen Wirtschaftlichkeit Kostendeckungsgrad   Kundenzufriedenheit Anzahl Reklamationen Umfrageergebnisse Mitarbeiterzufriedenheit Gleitzeiten Umfrageergebnisse     Zurück